Muss ich als Vermieter einen Altbau zwingend mit einer Wärmedämmung versehen?

Teilweise gibt es Verpflichtungen nach dem Gebäudeenergiegesetz GEG zur Sanierung von Altbauten, die sogar stark bußgeldbewehrt sind. Allerdings erwächst einem Mieter hier kein direkter Anspruch aus dem Mietvertrag oder dem Bürgerlichen Gesetz.

Wegen Schimmelbildung wollte ein Mieter Mietminderung und einen Kostenvorschuss für das Anbringen einer Wärmedämmung eines 1968 errichteten Hauses. Wärmebrücken sollten beseitigt werden. Das Landgericht Lübeck gab ihm recht. Auf Grundlage der heutigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken ein konkretes Risiko der Schimmelbildung, welches der Mieter mit alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten nicht verhindern könne. Der Vermieter müsse handeln, so das Landgericht.

Der Bundesgerichtshof sah dies anders. Die Wärmebrücken an den Außenwänden seien kein Sachmangel der Mietwohnung. Der Zustand entspreche den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen. Eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes des Hauses von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand sei nicht zu erkennen. Es gelten grundsätzlich die bei der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe.

Die Berufung des Landgerichtes auf Erfordernisse zeitgemäßen Wohnens rechtfertige es nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe. Darüber hinaus sei mehrmaliges Lüften am Tage auch zumutbar.

Die Mieter konnten jedenfalls mit dem Druckmittel der Mietminderung und der Anforderung eines Kostenvorschusses für die Wärmedämmung zivilrechtlich keine Sanierung der Außenfassade durchsetzen (BGH VIII ZR 271/17).

Raphael Banaszkiewicz, Rechtsanwalt